Une hausse de loyer lors d’un changement de locataire est en principe admise en Suisse. Les nouveaux locataires peuvent toutefois contester le loyer initial auprès de l’autorité de conciliation compétente dans les 30 jours suivant la remise du logement, si les conditions de l’art. 270 CO sont remplies.
| Sujet | Réponse courte |
| Règle de base | Hausse admise lors d’un changement de locataire |
| Délai de contestation | 30 jours dès la remise du logement (en règle générale la remise des clés) |
| Condition (une des deux suffit) | Situation de contrainte à la signature du bail ou hausse sensible par rapport au loyer précédent (pratique : plus de 10 pour cent) |
| Exigence supplémentaire | Loyer abusif selon l’art. 269 CO (rendement excessif ou au-dessus des loyers usuels de la localité et du quartier) |
| Autorité compétente | Autorité cantonale de conciliation |
| Obligation de transparence | Formule officielle obligatoire dans 7 cantons (BE, BS, FR, GE, LU, ZG, ZH), partiellement dans NE et VD ; ailleurs sur demande |
| Nouveau depuis le 1er octobre 2025 | La formule doit indiquer le taux de référence et le niveau de l’IPC sur lesquels reposait le loyer précédent |
Le bailleur peut-il augmenter le loyer lors d’un changement de locataire ?
Le bailleur peut fixer le loyer à nouveau à chaque changement de locataire, car aucune protection du loyer issue du bail précédent n’est transférée lors de la conclusion d’un nouveau contrat. Le Code des obligations (CO) laisse au bailleur une grande marge de manœuvre lors d’une nouvelle conclusion. Les locataires ne sont toutefois pas sans protection, car l’art. 270 CO leur donne un droit de contestation.
Cette marge de manœuvre explique pourquoi les bailleurs utilisent plus souvent les changements de locataire que le bail en cours pour augmenter le loyer. Une adaptation du loyer en cours de bail est soumise à des exigences de forme plus strictes : elle nécessite une formule officielle, est liée à un terme de résiliation et doit être contestée par le locataire dans les 30 jours suivant sa communication s’il veut s’y opposer (art. 270b CO). Lors d’un changement de locataire, ces obstacles disparaissent. La pénurie de logements renforce cet effet : les bailleurs augmentent parfois sensiblement le loyer au changement de locataire, sans procéder à des investissements créant une plus-value. Un loyer initial ainsi augmenté peut être abusif et donc contestable. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) conseille de demander activement le loyer précédent et de vérifier la hausse par le calcul avant l’expiration du délai de 30 jours.
Le bailleur doit-il révéler le loyer précédent ?
Que le bailleur doive communiquer spontanément le loyer précédent dépend du canton, mais sur demande, une obligation de renseigner s’applique dans toute la Suisse selon l’art. 256a al. 2 CO. Qui ne connaît pas le loyer précédent ne peut pas évaluer la hausse et ne peut donc pas utiliser son droit de contestation de manière ciblée.
Selon le répertoire de l’Office fédéral du logement (OFL), la formule officielle est obligatoire dans ces cantons, c’est-à-dire que le bailleur doit y indiquer spontanément le loyer précédent :
- Canton de Bâle-Ville
- Canton de Berne (depuis le 1er décembre 2025)
- Canton de Fribourg
- Canton de Genève
- Canton de Lucerne
- Canton de Zoug
- Canton de Zurich
- Canton de Neuchâtel (partiellement : uniquement les logements de 2 à 5 pièces)
- Canton de Vaud (partiellement, selon le taux de logements vacants du district)
Dans tous les autres cantons, les locataires doivent demander activement. Le bailleur est alors tenu de renseigner selon l’art. 256a al. 2 CO. Depuis le 1er octobre 2025, une obligation étendue s’applique en outre : la formule de notification doit désormais aussi indiquer le taux d’intérêt de référence et le niveau de l’indice suisse des prix à la consommation (IPC) sur lesquels reposait le loyer précédent. Qui utilise une formule périmée après cette date risque la nullité de la convention sur le loyer initial. Ces indications facilitent l’examen de la justification objective du nouveau loyer. L’Office fédéral du logement (OFL) publie le taux de référence chaque trimestre et fournit ainsi la base de comparaison dont les locataires ont besoin pour cet examen.
Quand la contestation du loyer initial a-t-elle des chances de succès ?
Une contestation du loyer initial a des chances de succès si l’une des deux conditions de recevabilité de l’art. 270 CO est remplie et si le loyer est en plus abusif au sens de l’art. 269 CO. Les deux conditions sont des alternatives, une seule suffit donc :
- Condition A, situation de contrainte à la signature : le locataire s’est vu contraint de signer le bail en raison d’une situation de détresse personnelle ou familiale, ou en raison de la situation sur le marché local du logement.
- Condition B, hausse sensible : le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial par rapport au loyer précédent. Selon la pratique du Tribunal fédéral, une hausse de plus de 10 pour cent est réputée sensible.
- Exigence supplémentaire selon l’art. 269 CO : le loyer doit être abusif, c’est-à-dire procurer un rendement excessif ou dépasser les loyers usuels de la localité et du quartier pour des objets comparables. À ce stade, le bailleur peut justifier la hausse, par exemple par des investissements créant une plus-value comme une rénovation.
Important : une contestation reste possible après la signature du bail. Le délai de 30 jours court dès la remise du logement, en règle générale la remise des clés, et non dès la signature du contrat. Vous pouvez utiliser le calculateur de loyer de l’ASLOCA pour obtenir une première évaluation avant de vous adresser à l’autorité de conciliation.
Un contre-argument fréquent est la peur d’une résiliation après la contestation. L’art. 271a CO protège expressément les locataires : un congé donné parce que le locataire fait valoir des prétentions découlant du bail est annulable. Qui habite déjà dans un bail en cours et trouve le loyer trop élevé peut en outre demander une baisse de loyer.
Étape par étape : comment contester le loyer initial
Qui veut contester le loyer initial doit accomplir trois étapes dans les 30 jours suivant la remise du logement. Le délai est absolu : une fois écoulé, la contestation du loyer initial est exclue.
Étape 1 : connaître le loyer précédent
Démarche : adressez-vous par écrit au bailleur et demandez le loyer précédent ainsi que le taux de référence sur lequel il reposait. Dans les cantons sans formule obligatoire, l’obligation de renseigner selon l’art. 256a al. 2 CO s’applique.
Conseil : envoyez la demande par courrier recommandé ou par e-mail avec accusé de lecture, afin d’avoir une preuve.
Étape 2 : calculer la hausse et vérifier le motif
Démarche : calculez la différence en pourcentage entre le loyer précédent et votre nouveau loyer. Si elle dépasse 10 pour cent, la hausse est réputée sensible selon la pratique du Tribunal fédéral, et la condition de recevabilité de l’art. 270 CO est remplie. L’autorité de conciliation détermine ensuite si le loyer est aussi abusif.
Conseil : le calculateur de loyer de l’ASLOCA facilite le calcul. En cas d’incertitude, un conseil personnalisé auprès de l’ASLOCA est recommandé avant d’agir.
Étape 3 : déposer la requête auprès de l’autorité de conciliation
Démarche : déposez la requête de contestation par écrit auprès de l’autorité de conciliation cantonale compétente. Le délai de 30 jours dès la remise est absolu et continue de courir même si vous négociez encore avec le bailleur.
Conseil : déposez la requête de conciliation dans le délai, même si des discussions avec le bailleur sont en cours. Une négociation en cours ne suspend pas le délai.
Après le dépôt
L’autorité de conciliation convoque les deux parties à une audience. Si les parties s’entendent, une transaction est consignée au procès-verbal. À défaut d’accord, les locataires peuvent porter l’affaire devant le tribunal des baux compétent. Préparez pour l’audience le contrat de bail, toute la correspondance avec le bailleur ainsi que le renseignement écrit sur le loyer précédent. Qui présente ces documents au complet facilite considérablement l’appréciation par l’autorité de conciliation et raccourcit l’audience.
Questions fréquentes sur la hausse de loyer au changement de locataire
Quels motifs justifient une hausse de loyer ?
Le bailleur peut augmenter le loyer si le taux d’intérêt de référence a été relevé, si le renchérissement mesuré par l’IPC a augmenté, si les frais d’entretien et d’exploitation ont effectivement augmenté ou si d’importants travaux et rénovations créant une plus-value ont eu lieu. Lors d’un changement de locataire, aucun motif légal n’est requis pour la hausse. Les locataires peuvent néanmoins contester le loyer initial si les conditions de l’art. 270 CO sont réunies.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer pour le locataire suivant ?
Oui, la hausse est en principe admise. Le locataire suivant dispose lui aussi d’un droit de contestation de 30 jours dès la remise du logement selon l’art. 270 CO. Ce qui est déterminant, c’est de savoir si le nouveau loyer est abusif au sens de l’art. 269 CO. En règle générale : une hausse de plus de 10 pour cent par rapport au loyer précédent sans contrepartie reconnaissable, comme une rénovation, est un signal clair de contestation.
Qu’advient-il du bail si le bailleur change ?
Si la propriété change par un transfert de propriété, le nouveau propriétaire entre dans le bail existant (art. 261 CO). Le loyer reste inchangé, car selon le principe du droit du bail suisse « la vente ne rompt pas le bail », tous les droits et obligations du bail en cours passent au nouveau propriétaire. Les locataires n’ont pas à renégocier le loyer existant. Une hausse ultérieure en cours de bail doit être notifiée par le nouveau propriétaire au moyen de la formule officielle et pour un terme de résiliation.
À quoi faut-il veiller lors d’un changement de locataire ?
Lors d’un changement de locataire, les locataires devraient demander le loyer précédent, calculer la hausse en pourcentage et garder à l’œil le délai de contestation de 30 jours dès la remise. Le procès-verbal de remise doit être vérifié et documenté avec soin. Toutes les informations sur votre contrat de bail en Suisse vous aident à être du bon côté dès le départ. Selon le canton, il vaut en outre la peine de vérifier si la formule est obligatoire et si la formule de notification est complète.
