Mietzinserhöhung bei Mieterwechsel: Wann sie zulässig ist und wie Sie sich wehren können

Eine Mietzinserhöhung bei Mieterwechsel ist in der Schweiz grundsätzlich zulässig. Neue Mieter und Mieterinnen können den Anfangsmietzins jedoch innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten, wenn die Voraussetzungen nach Art. 270 OR erfüllt sind.

Darf die Vermieterschaft den Mietzins beim Mieterwechsel erhöhen?

Die Vermieterschaft darf den Mietzins bei jedem Mieterwechsel neu festlegen, weil beim Abschluss eines neuen Mietvertrags kein Mietzinsschutz aus dem Vormieter-Verhältnis übertragen wird. Das Obligationenrecht (OR) räumt der Vermieterschaft beim Neuabschluss grossen Spielraum ein. Mieter:innen sind aber nicht schutzlos, denn Art. 270 OR gibt ihnen ein Anfechtungsrecht.

Dieser Spielraum erklärt, warum Vermieterschaften Mieterwechsel häufiger für Erhöhungen nutzen als das laufende Mietverhältnis. Eine Mietzinsanpassung im laufenden Mietverhältnis unterliegt strengeren Formvorschriften: Sie erfordert ein amtliches Formular, ist an einen Kündigungstermin gebunden und muss von der Mieterschaft innert 30 Tagen nach Mitteilung angefochten werden, wenn sie sich dagegen wehren will (Art. 270b OR).

Beim Mieterwechsel entfallen diese Hürden. Wohnungsknappheit verstärkt diesen Effekt, denn Vermieterschaften erhöhen den Mietzins beim Mieterwechsel mitunter erheblich, ohne wertvermehrende Investitionen vorzunehmen. Ein so erhöhter Anfangsmietzins kann missbräuchlich und damit anfechtbar sein. Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) rät, den Vormietzins aktiv zu erfragen und die Erhöhung rechnerisch zu prüfen, bevor die 30-Tage-Frist abläuft.

Muss die Vermieterschaft den früheren Mietzins offenlegen?

Ob die Vermieterschaft den bisherigen Mietzins von sich aus mitteilen muss, hängt vom Kanton ab, doch auf Nachfrage besteht schweizweit eine Auskunftspflicht nach Art. 256a Abs. 2 OR. Wer seinen Vormietzins nicht kennt, kann die Erhöhung nicht beurteilen und damit sein Anfechtungsrecht nicht gezielt nutzen.

In diesen Kantonen gilt gemäss dem Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) eine Formularpflicht, d.h. die Vermieterschaft muss den bisherigen Mietzins unaufgefordert auf einem amtlichen Formular angeben:

• Kanton Basel-Stadt
• Kanton Bern (seit 1. Dezember 2025)
• Kanton Freiburg
• Kanton Genf
• Kanton Luzern
• Kanton Zug
• Kanton Zürich
• Kanton Neuenburg (teilweise: nur Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern)
• Kanton Waadt (teilweise, abhängig vom Leerwohnungsbestand im Bezirk)

In allen übrigen Kantonen müssen Mieter:innen aktiv nachfragen. Die Vermieterschaft ist dann gemäss Art. 256a Abs. 2 OR zur Auskunft verpflichtet. Seit dem 1. Oktober 2025 gilt zudem eine erweiterte Pflicht: Das Offenlegungsformular muss neu auch ausweisen, auf welchem Stand von Referenzzinssatz und Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) der bisherige Mietzins beruht. Wer nach diesem Datum ein veraltetes Formular verwendet, riskiert, dass die Vereinbarung über den Anfangsmietzins nichtig ist. Diese Angaben erleichtern die Prüfung, ob der neue Mietzins sachlich begründbar ist. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert den Referenzzinssatz quartalsweise und stellt damit die Vergleichsbasis bereit, die Mieter:innen für diese Prüfung benötigen.

Wann hat die Anfechtung des Anfangsmietzinses Aussicht auf Erfolg?

Eine Anfechtung des Anfangsmietzinses hat Aussicht auf Erfolg, wenn eine von zwei Eintretensvoraussetzungen nach Art. 270 OR erfüllt ist und der Mietzins zusätzlich missbräuchlich im Sinne von Art. 269 OR ist. Die beiden Voraussetzungen sind Alternativen, es genügt also eine davon:

• Voraussetzung A, Zwangslage beim Vertragsabschluss: Die Mieter:in sah sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt gezwungen, den Mietvertrag zu unterzeichnen.
• Voraussetzung B, erhebliche Erhöhung: Die Vermieterschaft hat den Anfangsmietzins gegenüber der Vormiete erheblich erhöht. Nach bundesgerichtlicher Praxis gilt eine Erhöhung um mehr als 10 Prozent als erheblich.
• Zusatzbedingung nach Art. 269 OR: Der Mietzins muss missbräuchlich sein, d.h. er wirft eine übermässige Rendite ab oder liegt über dem orts- und quartierüblichen Niveau vergleichbarer Mietobjekte. Hier kann die Vermieterschaft die Erhöhung rechtfertigen, etwa mit wertvermehrenden Investitionen wie einer Sanierung.

Wichtig: Eine Anfechtung ist auch nach der Unterzeichnung des Mietvertrags möglich. Die 30-Tage-Frist läuft ab Übernahme der Wohnung, in der Regel also ab der Schlüsselübergabe, nicht ab Vertragsunterzeichnung. Den Mietzinsrechner des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) können Sie nutzen, um eine erste Einschätzung zu erhalten, bevor Sie den Weg zur Schlichtungsbehörde einschlagen.

Ein häufiges Gegenargument ist die Angst vor einer Kündigung nach der Anfechtung. Art. 271a OR schützt Mieter:innen ausdrücklich davor: Eine Kündigung, die ausgesprochen wird, weil die Mieterschaft Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, ist anfechtbar. Wer bereits im laufenden Mietverhältnis wohnt und den Mietzins zu hoch findet, kann zudem eine Mietzinssenkung beantragen.

Schritt für Schritt: So fechten Sie den Anfangsmietzins an

Wer den Anfangsmietzins anfechten will, muss drei Schritte innert 30 Tagen ab Übernahme der Wohnung erledigen. Die Frist ist absolut: Nach Ablauf ist eine Anfechtung des Anfangsmietzinses ausgeschlossen.

Schritt 1: Vormietzins herausfinden

Vorgehen: Wenden Sie sich schriftlich an die Vermieterschaft und fragen Sie nach dem bisherigen Mietzins sowie dem Referenzzinssatz, auf dem er beruht. In Kantonen ohne Formularpflicht besteht die Auskunftspflicht nach Art. 256a Abs. 2 OR.
Tipp: Senden Sie die Anfrage per eingeschriebenem Brief oder per E-Mail mit Lesebestätigung, damit Sie einen Nachweis haben.

Schritt 2: Erhöhung berechnen und Anfechtungsgrund prüfen

Vorgehen: Berechnen Sie die prozentuale Differenz zwischen dem Vormietzins und Ihrem neuen Mietzins. Liegt sie über 10 Prozent, gilt die Erhöhung nach bundesgerichtlicher Praxis als erheblich, und die Eintretensvoraussetzung nach Art. 270 OR ist erfüllt. Ob der Mietzins auch missbräuchlich ist, klärt anschliessend die Schlichtungsbehörde.
Tipp: Der Mietzinsrechner des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) unterstützt bei der Berechnung. Bei Unsicherheit empfiehlt sich eine persönliche Beratung beim MV, bevor Sie handeln.

Schritt 3: Antrag bei der Schlichtungsbehörde einreichen

Vorgehen: Reichen Sie den Anfechtungsantrag schriftlich bei der kantonal zuständigen Schlichtungsbehörde ein. Die Frist von 30 Tagen ab Übernahme gilt absolut und läuft auch dann weiter, wenn Sie noch mit der Vermieterschaft verhandeln.
Tipp: Reichen Sie den Schlichtungsantrag fristgerecht ein, selbst wenn Gespräche mit der Vermieterschaft laufen. Eine laufende Verhandlung hemmt die Frist nicht.

Nach der Einreichung

Die Schlichtungsbehörde lädt beide Parteien zu einer Verhandlung vor. Einigen sich die Parteien, wird ein Vergleich protokolliert. Kommt keine Einigung zustande, können Mieter:innen die Sache an das zuständige Mietgericht weiterziehen. Bereiten Sie für die Verhandlung den Mietvertrag, die gesamte Korrespondenz mit der Vermieterschaft sowie die schriftliche Auskunft zum Vormietzins vor. Wer diese Dokumente vollständig vorlegt, erleichtert der Schlichtungsbehörde die Beurteilung erheblich und verkürzt die Verhandlungsdauer.

Häufige Fragen zur Mietzinserhöhung bei Mieterwechsel

Welche Gründe rechtfertigen eine Mietzinserhöhung?

Die Vermieterschaft darf den Mietzins erhöhen, wenn der Referenzzinssatz angehoben worden ist, die Teuerung gemessen am LIK gestiegen ist, die Unterhalts- und Betriebskosten tatsächlich angestiegen sind oder grössere wertvermehrende Umbauten und Renovationen stattgefunden haben. Beim Mieterwechsel ist kein gesetzlich vorgeschriebener Grund für die Erhöhung erforderlich. Mieter:innen können den Anfangsmietzins aber trotzdem anfechten, wenn die Voraussetzungen nach Art. 270 OR vorliegen.

Darf die Vermieterschaft den Mietzins für die Nachmieterschaft erhöhen?

Ja, die Erhöhung ist grundsätzlich zulässig. Auch die Nachmieterschaft hat ein 30-tägiges Anfechtungsrecht ab Übernahme der Wohnung gemäss Art. 270 OR. Massgebend ist, ob der neue Mietzins missbräuchlich im Sinne von Art. 269 OR ist. Als Faustregel gilt: Eine Erhöhung um mehr als 10 Prozent gegenüber der Vormiete ohne erkennbare Gegenleistung, etwa eine Sanierung, ist ein klares Anfechtungssignal.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn die Vermieterschaft wechselt?

Wechselt die Eigentümerschaft durch eine Eigentumsübertragung, tritt die neue Eigentümerschaft in den bestehenden Mietvertrag ein (Art. 261 OR). Der Mietzins bleibt dabei unverändert, denn nach dem Grundsatz des Schweizer Mietrechts «Kauf bricht nicht Miete» gehen alle Rechte und Pflichten aus dem laufenden Mietvertrag auf die neue Eigentümerschaft über. Mieter:innen müssen den bisherigen Mietzins nicht neu aushandeln. Eine spätere Erhöhung im laufenden Mietverhältnis muss die neue Eigentümerschaft mit dem amtlichen Formular und auf einen Kündigungstermin hin mitteilen.

Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten?

Beim Mieterwechsel sollten Mieter:innen den Vormietzins erfragen, die prozentuale Erhöhung berechnen und die 30-tägige Anfechtungsfrist ab Übernahme im Blick behalten. Das Übergabeprotokoll muss sorgfältig geprüft und dokumentiert werden. Alle Informationen rund um Ihren Mietvertrag in der Schweiz helfen dabei, von Anfang an auf der sicheren Seite zu sein. Je nach Kanton lohnt es sich ausserdem, die Formularpflicht zu prüfen und das Offenlegungsformular auf Vollständigkeit zu kontrollieren.