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Dégât locatif : qui paie quels dommages ?

Vous avez vécu plusieurs années dans votre ancien appartement et vous êtes sur le point d’emménager dans un nouveau logement. Tous les cartons et les meubles ont été déménagés, vous avez tout rangé et nettoyé et les réparations mineures ont été effectuées. Le transfert de clefs est imminent ; le propriétaire va faire l’état des lieux avec vous et vérifiera chaque recoin de votre logement pour constater le moindre dommage. Vous avez peut-être l’impression que tout est propre et en bon état, mais il peut toujours y avoir des petits conflits entre les deux partis. C’est pour cela qu’il est conseillé de bien se renseigner sur le sujet avant de devoir faire face à des situations fâcheuses.

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Usure du logement : normale ou excessive ?

C’est le sujet de litige le plus fréquent entre le locataire et le propriétaire. Bien sûr, une maison ou un appartement n’est pas une galerie d’art dans laquelle on doit marcher prudemment en pantoufles. Bien au contraire, on y vit, et cela engendre forcément des traces d’usure. Il faut toutefois savoir distinguer l’usure normale de l’usure excessive.

L’usure normale : l’usure normal englobe toutes les traces engendrées par une utilisation normale et précautionneuse du logement. Les réparations d’usure normale sont incluses dans le loyer et seront à la charge du propriétaire. Elles comprennent :

  • Des rayures superficielles du parquet
  • Les changements de couleur sur les parquets et murs, causés par des meubles, des tableaux ou des cadres photos
  • Les traces laissées par les lampes
  • Les trous de clous et vis en nombre approprié (qui doivent être rebouchés avec du mastic)
  • La moquette usée

L’usure excessive : : l’usure excessive englobe tout ce qui doit être remplacé ou réparé plus vite que l’usure normale ne le demande. Cela peut aussi être engendré par un traitement négligent de la maison. Voici quelques exemples :

  • Les murs repeints
  • Trop de trous dans les murs
  • Des rayures rugueuses et profondes dans le parquet
  • Des fissures dans l’évier
  • Les murs jaunis par la cigarette
  • Des fenêtres cassées
  • Les traces laissées par vos animaux de compagnie sur les murs et les portes

Les objets du logement ont une durée de vie

Lorsqu’on parle de dommages locatifs, on se réfère toujours à la durée de vie des biens ou des objets. Chaque partie du logement a une certaine durée de vie. Vous trouverez un aperçu de cette durée de vie en consultant des tabelles d’amortissement (par exemple celle de l’ASLOCA). Ces indications sont toutes basées sur l’hypothèse d’une qualité moyenne des biens et d’un usage normal de la part des locataires.

Néanmoins, selon l’ameublement de votre logement, la durée de vie des objets et des biens peut varier considérablement. Par exemple, on attribue une durée de vie de dix ans à un parquet en bois véritable. S’il y a trop de rayures profondes, preuve d’une usure excessive, le parquet devra être remplacé ou réparé. La durée de vie dépend aussi de la qualité de l’objet. Des plaques de cuisson de haute qualité tiendront facilement trente ans, alors que des alternatives de moins bonne qualité rendront l’âme après seulement dix ans. Comme vous pouvez l’imaginer, le sujet de la durée de vie est souvent difficile à juger objectivement.

Qui paie quoi ? Quelle est ma responsabilité personnelle ?

Comme mentionné plus haut, l’usure normale est déjà incluse dans le loyer. S’il y a quelque chose à réparer, tant qu’il s’agit d’usure normale, le propriétaire doit se charger des frais. En ce qui concerne l’usure excessive, cela peut varier. Si le sol doit être remplacé parce que vous l’avez trop endommagé, c’est à vous de prendre les frais en charge. Certains dommages peuvent aussi être couverts par votre assurance. C’est à vous de vérifier de quels dommages il s’agit auprès de votre assurance. En général, vous serez couverts pour les dommages modérés, occasionnés soudainement et accidentellement, ou par manque de soin. Ceux-ci peuvent comprendre :

  • Des fissures dans l’évier
  • Des rayures plus profondes dans les planchers en bois massif
  • Des petites marques de brûlure sur la moquette
  • Des traces occasionnées par les enfants sur les murs

Contactez votre assurance à temps afin de clarifier quels dommages seront couverts et et quels dommages tombent sous votre responsabilité personnelle.

Important : Vous n’avez pas à remplacer les objets à leur valeur d’origine. Si votre parquet a une durée de vie de dix ans et qu’il n’a que 5 ans, vous devez payer seulement la moitié de sa valeur d’origine.

Qu’est-ce qui est couvert par votre assurance ?

Il est conseillé de ne pas accueillir fête après fête chez vous sans tenir compte des dommages engendrés. Votre assurance ne couvrira pas toujours tout. Sont exclus par exemple les dégâts de négligence. Il vous est aussi conseillé de tenir compte des dégâts que la fumée de cigarette peut causer, et de ne pas éteindre vos mégots n’importe où. Les dommages intentionnels ne sont bien évidemment pas couverts. Si vous avez fait des travaux sur la porte du balcon pour votre chat, vous serez responsable de sa réparation ou devrez la remplacer à vos frais.

En ce qui concerne les dégâts progressifs, comme les murs jaunis par la cigarette ou des cercles d’eau sur le parquet, votre assurance ne vous couvrira probablement pas. Cela inclut tout dommage engendré par négligence lors de votre séjour dans le logement. Informez-vous en avance auprès de votre assurance.

Une bonne préparation peut beaucoup vous aider

Si vous manquez de chance, vous pouvez avoir des gros désaccords avec le locataire lors de l’état des lieux. Le lavabo n’était-il pas déjà fissuré lorsque vous avez emménagé ? Et la moquette avait au moins 5 ans et non pas 3, c’est juste ? Vous serez très avantagé si vous avez ouvert l’œil et tenu un compte des dégâts avant votre emménagement. Ceux-ci devraient être inclus dans l’état des lieux d’arrivée et vous serez ainsi sûr de ne pas devoir payer pour des dégâts dont vous n’êtes pas responsable.

Si vous êtes responsable de certains dégâts, clarifiez-le également. Contactez votre assurance au plus tôt et déterminez quels dégâts sont à votre charge et quels dommages seront couverts.

Evitez les arguments et impliquez des experts

Pour éviter les conflits avec votre propriétaire, vous pouvez faire appel un expert avant l’état des lieux. Ainsi, vous n’aurez aucune mauvaise surprise. En cas d’urgence, vous pouvez contacter l’association de locataires de votre région.

Pour plus de conseils sur l’état des lieux, cliquez ici.