Die Schweizerische Nationalbank (SNB) berechnete jeweils einmal im Quartal den Durchschnittssatz für Hypotheken. Dieser sank in den letzten zwei Jahren stetig und notiert aktuell bei 1.43 Prozent. Anders sieht die Lage für Mieter aus, denn der Referenzzinssatz verharrt seit zwei Jahren auf 1.50 Prozent, die letzte Reduktion datiert auf den 2. Juni 2017 zurück. Ein Gastkommentar von MoneyPark.
Der Durchschnittszinssatz für Hypotheken basiert auf allen inländischen Hypothekarforderungen (Bestandes- und Neuhypotheken, volumengewichtet). Folglich sinkt dieser Durchschnittssatz im aktuellen Zinsumfeld laufend, getrieben vom seit Jahren anhaltenden Tiefzinsniveau. Auf diesen Durchschnittssatz stützt sich das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bei seiner vierteljährlichen Berechnung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen. Der Referenzzinssatz wird in Viertelprozenten festgelegt und kaufmännisch gerundet. Somit reicht der Rückgang beim Durchschnittssatz für Hypotheken vom letzten Quartal von zwei Basispunkten auf 1.43 Prozent knapp nicht aus, um den Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen um ein Viertelprozent nach unten zu drücken.
Erst wenn der Durchschnittssatz für Hypotheken unter die Marke von 1.38 Prozent sinkt, wird das BWO den Referenzzinssatz für Mietverhältnisse anpassen. Selbst beim anhaltend tiefen Hypothekarzinsniveau wird es noch einige Zeit dauern, bis das BWO die nächste Reduktion vornimmt. Tritt diese Anpassung nach unten ein, ergibt sich für Mieter im Grundsatz ein Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses.
| Referenzzinssatz | 1.75% | 1.50% | 1.50% | 1.50% | 1.50% | 1.50% | 1.50% | 1.50% | 1.50% | 1.50% |
| gültig ab | 02.03.17 | 02.06.17 | 02.09.17 | 02.12.17 | 02.03.18 | 02.06.18 | 04.09.18 | 04.12.18 | 02.03.19 | 03.06.19 |
| Durchschnitts- zinssatz Hypo | 1.61% | 1.58% | 1.56% | 1.53% | 1.51% | 1.49% | 1.47% | 1.45% | 1.43% | Tbc |
| Stichtag der Erhebung | 31.03.17 | 30.06.17 | 30.09.17 | 31.12.17 | 31.03.18 | 30.06.18 | 30.09.18 | 31.12.18 | 31.03.19 | 30.06.19 |
Quelle: Bundesamt für Statistik, Schweizerische Nationalbank, MoneyPark.
Mietpreisindex steigt, während Hypothekarzinsen sinken
Der Mietpreisindex ist Bestandteil des Landesindex der Konsumentenpreise und wird vom Bundesamt für Statistik erstellt. Er zeigt die Entwicklung der Wohnungsmieten in der Schweiz bezogen auf ein Basisjahr (2000 in nachstehender Grafik).
Eigentümer profitieren vom nun schon seit vielen Jahren anhaltenden Tiefzinsumfeld ungleich mehr als Mieter, wie auch ein Blick auf den Mietpreisindex bestätigt. Verglichen mit dem Durchschnittssatz für Hypotheken, welcher sich seit rund zehn Jahren im Sinkflug befindet, steigt der Mietpreisindex kontinuierlich an.
Die Mehrheit der Mieter verlangt gar keine Mietzinsreduktion beim Vermieter
Eine unlängst durchgeführte Befragung zeigt allerdings einmal mehr die Bequemlichkeit von Herr und Frau Schweizer auf. Die Ende 2018 erhobenen Zahlen belegen, dass nur gerade 41 Prozent der Befragten bei ihrem Vermieter in den letzten drei Jahren eine Mietzinsreduktion eingefordert haben.
Der Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen notiert zwar seit knapp zwei Jahren seitwärts, sank im Vergleichszeitraum allerdings auch einmal (Mitte 2017). Hier wird mieterseitig weiteres Sparpotenzial kampflos vergeben.
Ein wichtiger Faktor ist hier sicherlich, dass die Mietzinsreduktion explizit beim Vermieter bzw. der Hausverwaltung beantragt werden. Und auch dann ist die Hausverwaltung noch nicht gezwungen, die Reduktion vollständig weiterzugeben, denn Veränderungen der Unterhaltskosten oder ein Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise können einer allfälligen Mietzinssenkung gegenübergestellt werden.
Enormes Sparpotenzial von bis zu 50 Prozent
Gemäss Bundesamt für Statistik zahlt ein Mieter in der Schweiz für eine 4-Zimmerwohnung aktuell im Durchschnitt leicht mehr als 1‘500 Franken pro Monat, ohne Nebenkosten. Demgegenüber beläuft sich der monatliche Hypothekarzins für Eigentümer einer vergleichbaren Wohnung auf rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage dient hier ein Verkehrswert von 775‘000 Franken und eine Hypothek von 620‘000 Franken (80% des Verkehrswertes) sowie den von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken.
Auf Basis einer 4-Zimmerwohnung können Eigentümer gegenüber Mietern somit pro Monat 783 Franken oder jährlich knapp 9’400 Franken sparen. Diese Berechnung bezieht für den Eigentümer jedoch keine Amortisationen in sein Budget mit ein.
Grundsätzlich soll eine Hypothek über 15 Jahre hinweg schrittweise auf 65 Prozent des Immobilienwertes zurückgeführt werden. Ein Einbezug der Amortisation in die Berechnung der Kosten für Eigentümer im Vergleich zum Mieter ist aber auch nicht notwendig. Denn bei der Amortisation handelt es sich für den Eigentümer um eine Art des «Zwangssparens», da er dadurch das Eigenkapital in seiner Liegenschaft erhöht.
Üblicherweise finanziert ein Eigentümer seine Amortisation mittels Kontoguthaben und immobilisiert somit quasi einen Teil seines Vermögens. Während der Mieter bestenfalls freiwillig Geld für seine Altersvorsorge anspart, wird der Eigentümer durch die Amortisation dazu angehalten, seine Spargelder in seiner eigenen Immobilie anzulegen. Aber dennoch: Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor für den Eigentümer verbleibt ein Kostenvorteil von jährlich 1’600 Franken. Mit einem Eigenheim wohnt man nicht nur günstiger, sondern investiert durch die Amortisation auch in die Altersvorsorge.
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