Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison, mais vous n’y habitez pas ? Vous avez alors la possibilité de louer votre bien immobilier. Pour cela, il y a plusieurs choses à prendre en compte, entre autres, les frais et l’administratif. Vous découvrirez dans cet article ce à quoi vous devez faire attention lorsque vous louez votre logement.

Louer son appartement : est-ce que ça en vaut la peine ?

En tant que bailleur/bailleuse, vous devriez d’abord être sûr(e) que le logement que vous détenez se prête à la location. Dans le cas de la location d’une maison, le rendement devrait être suffisamment élevé mais gardez à l’esprit que les rénovations sont également élevées. De plus, il ne s’agit pas de simplement couvrir vos frais courants, mais aussi d’obtenir un rendement.

Il ne faut pas non plus oublier le temps consacré à la location, qui joue un rôle important. Si vous ne passez pas par une régie immobilière, vous devez avoir du temps pour les visites, la remise de l’appartement et pour remplir vos obligations en tant que propriétaire. Moyennant le paiement d’une commission, une régie se charge de la location à votre place.

La rentabilité de la location d’un appartement dépend de plusieurs facteurs :

  • Quel est le montant des charges qui incombent au propriétaire ?
  • Quel est l’état de l’appartement ?
  • Quel sera le montant du loyer?

Est-ce que je ne ferais pas mieux de vendre mon appartement ?

Si vous souhaitez vendre votre appartement, ne le mettez pas en location. Il est plus difficile de vendre un appartement loué, car l’acheteur ne peut pas y emménager immédiatement. Le nouveau propriétaire peut congédier le locataire, mais il faut pour cela respecter le délai de préavis légal. Ainsi, le fait que l’appartement soit loué ou non a également une influence sur la valeur de votre bien immobilier.

Trouver le bon montant du loyer pour votre logement

En principe, les propriétaires sont intéressés par un loyer élevé afin d’obtenir un rendement élevé de la location. Il existe toutefois des restrictions légales en matière de loyer, ce qui permet de protéger les locataires contre les loyers abusifs. La base juridique concernant les loyers abusifs est fixée par l’article 253b du droit des obligations. Si le loyer se situe dans le cadre des loyers usuels dans la localité et le quartier, le prix n’est pas abusif.

C’est pourquoi la plupart des bailleurs se basent sur les loyers de logements comparables dans la même région ou le même quartier. Le mieux est de comparer les caractéristiques de logements comparables à votre bien. Par exemple, l’emplacement de l’appartement peut entraîner une baisse du loyer s’il se trouve sur une route principale très fréquentée ou à proximité d’une voie ferrée. En revanche, un quartier calme avec une belle vue justifie un loyer élevé.

Une autre solution consiste à faire appel à un agent immobilier pour déterminer le prix du loyer, qui connaît bien le marché local du logement et le droit de la location.

Louer un appartement : Avec ou sans l’aide d’un agent immobilier ?

Pour trouver des locataires adéquats pour votre bien immobilier, vous pouvez soit prendre les choses en main vous-même, soit faire appel à une agence immobilière. Une agence immobilière se charge de certaines tâches pour vous et répond à toutes les questions concernant la location de votre bien.

Les points que vous devez déterminer à l’avance pour vous-même :

Vous devez d’une manière ou d’une autre régler certaines questions à l’avance : Quel est le nombre maximal de personnes autorisées à vivre dans l’appartement que vous vous apprêtez à louer ? Souhaitez-vous louer l’appartement pour une courte durée, car vous partez faire un tour du monde, ou pour une longue durée ? Souhaitez-vous avoir des animaux domestiques dans votre appartement ou non ?

Ces points doivent être définis avant la première visite. Si vous passez par un agent immobilier, vous devez les communiquer.

Location par vous-même :

La location d’un logement privé implique un travail et un temps considérables, souvent sous-estimés par les propriétaires. Voici quelques-unes des tâches qui vous incombent :

  • Déterminer le prix du loyer
  • Annoncer l’appartement avec des photos appropriées
  • Rédiger le contrat de location
  • Organiser les visites
  • Effectuer la remise de l’appartement

Pour chacune de ces tâches, vous avez besoin de beaucoup de temps. C’est pourquoi, dans de nombreux cas, il est judicieux pour les bailleurs de faire appel à une régie immobilière..

Louer avec l’aide d’une régie immobilière :

Les régies ont déjà aidé de nombreux bailleurs à louer leur logement. Ce sont donc des professionnels sur lesquels vous pouvez compter. Les courtiers se chargent des tâches suivantes ou vous aident à les accomplir, moyennant une rémunération :

  • Trouver un loyer approprié pour l’appartement
  • Conseils sur le contrat de location
  • Sélectionner soigneusement le/la locataire
  • Vous orienter sur les questions de droit de location

Créer une annonce pour la location d’un appartement

Sur la plupart des plateformes immobilières, vous pouvez publier une annonce pour votre appartement. Sur de telles plateformes, vous pouvez passer une annonce pour votre appartement. Pour la location privée d’un appartement, vous payez un prix différent selon les cas.

Les plateformes bien établies demandent un peu plus. Elles ont toutefois un nombre d’utilisateurs plus élevé, ce qui augmente les chances de trouver un locataire adéquat. Il existe également des plateformes sur lesquelles vous pouvez publier gratuitement une annonce pour votre appartement.

En règle générale, vous devez toujours fournir les informations suivantes sur l’objet à louer :

  • Type d’objet (appartement, résidence de vacances, colocation, etc.)
  • Adresse
  • Nombre de pièces
  • Taille
  • Prix : loyer net et loyer brut, charges
  • Photos de l’appartement
  • Vos coordonnées
  • Description de l’objet

Visite de l’appartement : pourquoi est-ce important ?

La visite de l’appartement doit vous permettre de déterminer si une personne convient ou non comme locataire. Pour que les personnes intéressées aient une bonne impression de votre appartement, il vaut la peine d’effectuer d’éventuelles réparations avant la première visite.

En principe, vous avez la possibilité d’organiser une visite de groupe ou des rendez-vous individuels avec les personnes intéressées. L’organisation de la visite dépend de vos préférences personnelles et du nombre de locataires potentiels.

La visite individuelle est plus intéressante pour faire connaissance personnellement. En revanche, la visite de groupe vous permet de gagner beaucoup de temps et de recevoir éventuellement plusieurs candidatures dès le premier rendez-vous.

Lors de la visite de l’appartement, mettez des copies d’un formulaire d’inscription à la disposition des personnes intéressées. Vous obtiendrez ainsi les informations les plus importantes de la part des locataires potentiels. Il se peut aussi que ceux-ci aient déjà préparé un dossier de candidature et le tiennent à votre disposition. Dans ce cas, vérifiez bien que tous les documents importants s’y trouvent.

Éviter les erreurs lors du choix du locataire :

Les locataires frauduleux peuvent être à l’origine de loyers impayés. Si un locataire ne peut pas payer, cela entraîne pour vous des coûts financiers et temporels considérables. C’est pourquoi il est important, lors de la sélection des locataires, d’examiner de près les locataires potentiels.

Vous devriez demander aux locataires potentiels, dès le formulaire d’inscription, leurs revenus, leurs coordonnées, un extrait du registre des poursuites et des références. Bien entendu, vous pouvez demander à l’ancien propriétaire du potentiel futur locataire si les loyers ont été payés à temps et le comportement du locataire potentiel. S’il s’avère que ce dernier a souvent déménagé, vous devriez demander des extraits de registre des anciens lieux de résidence.

💡 Conseil :
Ne louez l’appartement qu’avec une garantie de loyer fixée dans le contrat de location. Celle-ci sert de garantie au cas où le locataire ne pourrait pas payer le loyer ou les charges. La caution est restituée au locataire à la fin du bail.

Vous avez trouvé un locataire – Comment le contrat de location doit-il se présenter ?

Le contrat de location peut également être conclu oralement et n’est soumis à aucune forme particulière. Néanmoins, la plupart du temps, les deux parties signent un contrat de location.

Voici les éléments qui doivent absolument être réglés dans le contrat de location :

  • Parties au bail : le bailleur et le locataire doivent être mentionnés dans le contrat de location.
  • Bien loué : vous indiquez ici ce que vous, en tant que bailleur, mettez à la disposition du locataire pour qu’il l’utilise. N’oubliez pas de mentionner les locaux tels que la cave, le grenier, la buanderie, etc.
  • Loyer et charges : normalement, le loyer mensuel est mentionné. En outre, la composition de ce loyer est également décrite : Loyer net plus les charges.
  • Garantie de loyer : La garantie de loyer est également appelée dépôt de garantie. Elle ne doit être versée que si cela est expressément convenu dans le contrat de location. Vous devez fixer le montant qui doit être déposé par les locataires en tant que caution (dépôt de garantie). Le montant de la garantie de loyer peut s’élever au maximum à trois mois de loyer.
  • Durée du bail : les contrats de location peuvent être conclus pour une durée déterminée ou indéterminée. En règle générale, le contrat est conclu pour une durée indéterminée. Ensuite, le locataire ou le bailleur peuvent demander la résiliation du bail si certaines règles et certains délais sont respectés.
  • Si vous êtes d’accord pour que les locataires puissent sous-louer le logement loué, cela doit être mentionné dans le contrat de location.

Comment l’état des lieux doit-il être effectué ?

Une fois que la garantie de loyer et le loyer du premier mois ont été payés, les clés de l’appartement doivent être remises aux locataires. La remise des clés peut se faire avant, mais le paiement de la garantie de loyer devrait au moins être demandé à l’avance comme garantie.

Pour la remise de l’appartement, vous établissez un procès-verbal. Dans ce procès-verbal, la remise est documentée. Les défauts et les dommages y sont surtout notés en détail. À la fin, le procès-verbal de réception devrait être signé par les deux parties – le locataire et le bailleur.

Quel est le montant des impôts sur les revenus locatifs ?

Les loyers perçus font partie des revenus imposables et vous devez, par conséquent, payer l’impôt sur le revenu sur ce loyer perçu. Le fait que vous louiez le logement de manière permanente ou pour une courte durée n’a pas d’importance. Dès que vous recevez un loyer du locataire, vous devez déclarer les revenus locatifs comme impôt sur le revenu dans votre déclaration d’impôt.

💡 Important :
Lorsque l’on sous-loue, on ne perçoit pas de revenus, mais on réduit le montant de son propre loyer. En tant que locataire, il n’est donc pas nécessaire de déclarer le loyer d’un sous-locataire dans sa déclaration d’impôts.

En tant que bailleur, vous pouvez déduire de nombreux frais de location de vos impôts grâce à ces conseils fiscaux :

  2. Conservez tous les justificatifs de paiement, tels que les intérêts payés, les frais d’entretiens et annexes. Vous pourrez les déduire de vos impôts.
  3. Si vous faites des rénovations pour préserver la valeur de votre bien, comme la réparation du chauffage, vous pouvez déduire ces frais.
  4. Répartissez les rénovations importantes sur plusieurs étapes. Cette répartition vous permet de déduire les coûts des revenus locatifs sur plusieurs années.
  5. Vous pouvez également déduire les dépenses liées aux primes d’assurance en tant que dépenses. Par exemple, l’impôt foncier.

Dans la déclaration d’impôts, vous avez la possibilité d’indiquer les frais réels ou d’utiliser la déduction forfaitaire. Dans la plupart des cantons, celle-ci s’élève à 20% du revenu locatif brut. Pour connaître la réglementation en vigueur dans le canton où vous vivez, consultez le guide de la déclaration d’impôt.

Impôts supplémentaires en tant que propriétaire :

En tant que propriétaire d’une maison ou d’un appartement, vous devez encore payer d’autres impôts qui s’appliquent chaque année :

  • Impôt foncier : les prescriptions fiscales cantonales déterminent si cet impôt est prélevé et à combien il s’élève.
  • Impôt sur la fortune : vous devez payer des impôts sur la valeur fiscale de votre bien immobilier (appartement, maison).