La caution de loyer est un compte bancaire bloqué au nom du locataire, libéré conjointement après la fin du bail et le règlement de toutes les prétentions. Dans la pratique, dans un délai d’environ 30 jours en cas de restitution sans défaut, mais au plus tard 12 mois après la fin du bail, conformément à l’art. 257e al. 3 du Code des obligations.
| Aspect | Détails |
| Base légale | Art. 257e CO |
| Montant maximal de la caution | 3 mois de loyer net, charges non comprises (bail d’habitation), art. 257e al. 2 CO |
| Cas normal (sans défaut) | Libération dans la pratique sous environ 30 jours |
| Litige | Retenue pendant le règlement des dommages, pas de plafond intermédiaire légal |
| Délai maximal absolu | 12 mois après la fin du bail (restitution directement auprès de la banque ensuite), art. 257e al. 3 CO |
| Déductions autorisées | Dommages dépassant l’usure normale, loyers impayés, charges en suspens |
| Déductions non autorisées | Traces d’usage normales, rénovations liées à l’âge |
| Première instance en cas de litige | Autorité cantonale de conciliation (art. 197 et 200 CPC) |
Qu’est-ce qu’une caution de loyer et comment est-elle réglementée en Suisse ?
La caution de loyer n’est pas l’argent du bailleur : elle se trouve sur un compte bloqué à votre nom et est régie par l’art. 257e du Code des obligations. Dans la pratique, ce compte bloqué est aussi appelé dépôt de garantie, garantie de loyer ou simplement « dépôt ». L’argent vous appartient, et le bailleur n’y a pas librement accès.
- Compte bloqué à votre nom : La banque tient le compte au nom du locataire, et non du bailleur.
- Montant maximal : Selon l’art. 257e al. 2 CO, la caution pour un bail d’habitation ne peut excéder 3 mois de loyer net, charges non comprises.
- Intérêts : Tous les intérêts générés par le compte de caution vous appartiennent et sont versés avec la caution lors de la libération.
- Libération uniquement conjointe : La banque ne verse la caution que lorsque les deux parties donnent leur accord, ou lorsque le délai maximal légal est écoulé.
Quand et comment la caution de loyer est-elle remboursée ?
La caution est restituée dès que le bailleur et le locataire donnent conjointement leur accord à la banque, dans la pratique généralement dans un délai d’environ 30 jours après une restitution sans défaut.
Si le traitement prend plus de temps, par exemple parce que des dommages sont contestés, la banque ne peut libérer la caution qu’après accord des deux parties. Il n’existe pas de plafond intermédiaire légal pour cette période. La limite est fixée par l’art. 257e al. 3 CO : si le bailleur n’a fait valoir aucune prétention par la voie du droit dans les 12 mois suivant la fin du bail, ni par poursuite ni en justice, le locataire peut demander la restitution directement auprès de la banque, sans l’accord du bailleur.
| Situation | Délai | Base légale |
| Restitution sans défaut | Dans la pratique sous environ 30 jours | Valeur pratique |
| Dommages contestés | Pendant le règlement des dommages (jusqu’à quelques mois) | Pas de plafond intermédiaire légal |
| Délai maximal absolu | 12 mois après la fin du bail | Art. 257e al. 3 CO |
Quelles déductions le bailleur peut-il effectuer, et lesquelles non ?
Le bailleur ne peut retenir que les dommages qui dépassent l’usure normale, et doit alors prendre en compte la valeur actuelle (vétusté), et non la valeur à neuf, de l’installation endommagée. Ce qui est déterminant, c’est ce qui a été consigné par écrit dans le procès-verbal de restitution (Wohnungsabgabeprotokoll) : les déductions qui n’y figurent pas sont difficilement applicables devant l’autorité de conciliation.
Déductions autorisées :
- Dommages dépassant l’usure normale (p. ex. rayures profondes dans le parquet, trous dans le mur)
- Loyers impayés ou charges en suspens
- Nettoyage final non effectué, si convenu contractuellement
Déductions non autorisées :
- Traces d’usage normales résultant d’un usage conforme au bail (p. ex. légères décolorations des murs)
- Rénovations qui auraient de toute façon été dues en raison de l’âge
La question de savoir si un dommage est jugé excessif dépend de la durée de vie de l’objet concerné. Si un tapis a déjà 15 ans et aurait de toute façon dû être remplacé, le locataire ne supporte plus qu’une valeur résiduelle proportionnelle.
Étape par étape : comment récupérer votre caution de loyer
La voie la plus directe vers le remboursement passe par une restitution propre avec procès-verbal, suivie de la déclaration de libération conjointe à la banque. Les cinq étapes suivantes vous guident tout au long du processus.
Étape 1 : Restitution du logement
Action : Effectuez la restitution du logement conjointement avec le bailleur et consignez par écrit tous les défauts, dommages et relevés de compteurs.
Document : Procès-verbal de restitution, signé par les deux parties.
Conseil : Demandez immédiatement une copie du procès-verbal et complétez la documentation par des photos.
Étape 2 : Déclaration de libération conjointe
Action : Signez la déclaration de libération conjointement avec le bailleur et envoyez-la à la banque.
Document : Formulaire de libération de la banque gestionnaire du compte.
Conseil : Demandez le formulaire bancaire à l’avance pour éviter les retards.
Étape 3 : Demande écrite
Action : Si le bailleur ne réagit pas, envoyez une demande écrite de libération.
Document : Lettre recommandée, conseillée pour des raisons de preuve, non obligatoire légalement.
Conseil : Fixez un délai clair de 14 à 30 jours et conservez la preuve d’envoi.
Étape 4 : Utiliser une lettre type
Action : Rédigez une lettre type qui documente formellement la demande de libération du compte de caution.
Document : Lettre type, disponible par exemple auprès de l’Association suisse des locataires (ASLOCA).
Conseil : Indiquez dans la lettre le montant de la caution, le numéro de compte, la date de départ et le délai fixé.
Étape 5 : Escalade
Action : Si le bailleur reste inactif, engagez l’escalade.
Document : Requête de conciliation auprès de l’autorité cantonale de conciliation.
Conseil : Tenez prêts tous les justificatifs et étapes précédentes ; la section suivante explique la marche à suivre exacte.
Que faire si le bailleur ne libère pas la caution ?
Si le bailleur refuse la libération, l’autorité cantonale de conciliation est le bon premier interlocuteur avant d’engager des démarches juridiques. La procédure de conciliation pour les litiges de bail est en général gratuite ou peu coûteuse et offre une solution rapide et extrajudiciaire. En matière de bail, l’autorité de conciliation fait également office de service de consultation juridique (art. 201 al. 2 CPC) : le conseil est donc gratuit. Avant l’échéance du délai, la banque libère en outre la caution sur présentation d’un commandement de payer entré en force ou d’un jugement entré en force.
Si vous avez entrepris toutes les démarches et que 12 mois se sont écoulés depuis la fin du bail sans que le bailleur n’ait fait valoir de prétention par la voie du droit, vous pouvez, sur la base de l’art. 257e al. 3 CO, demander la restitution directement auprès de la banque, c’est-à-dire sans l’accord du bailleur. Ce droit est ancré dans la loi et constitue le dernier recours avant que la voie judiciaire ne devienne nécessaire.
Questions fréquentes
Combien de temps le bailleur peut-il retenir la caution de loyer ?
Le bailleur peut retenir la caution aussi longtemps que des prétentions légitimes restent en suspens, mais au maximum 12 mois après la fin du bail selon l’art. 257e al. 3 CO. Si le bailleur n’a fait valoir aucune prétention par la voie du droit d’ici là, le locataire peut demander la restitution directement auprès de la banque. Le Code des obligations donne ainsi au locataire un instrument clair. Si les prétentions sont réglées plus tôt, la libération doit se faire conjointement avec la banque concernée. En cas de désaccord, l’autorité cantonale de conciliation peut être saisie.
Qu’est-ce qui est considéré comme une usure normale, et que ne dois-je pas payer ?
L’usure normale due à un usage conforme au bail, comme de légères décolorations des murs ou des rayures après de nombreuses années d’utilisation, ne doit pas être remboursée par le locataire. Le tableau paritaire de durée de vie indique ce qui est encore considéré comme normal. Important : seuls les dommages consignés par écrit dans le procès-verbal de restitution (Wohnungsabgabeprotokoll) peuvent servir de base à des déductions. De plus amples informations sur les dommages locatifs lors de la restitution du logement vous aident à mieux situer les points contestés.
Puis-je remplacer la caution par une assurance ?
Oui, au lieu d’un compte de caution, vous pouvez souscrire une assurance de garantie de loyer qui remplace le dépôt bancaire bloqué. L’assurance assume la responsabilité envers le bailleur, tandis que vous n’avez pas à immobiliser de liquidités.
Qu’advient-il des intérêts sur le compte de caution ?
Les intérêts sur le compte de caution appartiennent au locataire et sont versés avec le montant de la caution lors de la libération. Cela vaut indépendamment de la banque auprès de laquelle le compte est tenu. L’art. 257e CO précise que l’ensemble de l’avoir, capital et intérêts, revient au locataire. Les intérêts doivent être déclarés comme revenu dans la déclaration d’impôt.
Dois-je déclarer la caution dans ma déclaration d’impôt ?
Oui, la caution doit être déclarée comme fortune et les intérêts comme revenu dans la déclaration d’impôt, car le compte de caution vous appartient juridiquement. Cela vaut même si vous n’avez pas accès au compte bloqué. Quiconque est incertain, après un déménagement, de savoir où exactement payer ses impôts après le déménagement y trouvera un aperçu utile.
