Mietkaution zurückfordern: Fristen, erlaubte Abzüge und Vorgehen

Die Mietkaution ist ein gesperrtes Bankkonto auf den Namen der Mieterschaft, das nach Mietende und Klärung aller Ansprüche gemeinsam freigegeben wird. Bei mängelfreier Wohnungsabgabe in der Praxis innert rund 30 Tagen, spätestens aber 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257e Abs. 3 des Obligationenrechts.

Was ist eine Mietkaution und wie ist sie in der Schweiz geregelt?

Die Mietkaution ist kein Geld des Vermieters: Sie liegt auf einem Sperrkonto auf Ihrem Namen und untersteht Art. 257e des Obligationenrechts. Dieses Sperrkonto wird in der Praxis auch als Mietzinsdepot, Mietdepot, Mietzinskaution oder schlicht Depot bezeichnet. Das Geld gehört Ihnen, und der Vermieter hat keinen freien Zugriff darauf.

• Sperrkonto auf Ihren Namen: Die Bank führt das Konto auf die Mieterschaft, nicht auf den Vermieter.
• Maximale Höhe: Gemäss Art. 257e Abs. 2 OR darf die Kaution bei Wohnraummiete maximal 3 Monatszinse betragen, also drei Nettomonatsmieten ohne Nebenkosten.
• Zinsertrag: Alle Zinsen, die das Kautionskonto erwirtschaftet, gehören Ihnen und werden bei der Freigabe mitausgezahlt.
• Freigabe nur gemeinsam: Die Bank zahlt die Kaution erst aus, wenn beide Parteien die Freigabe erteilen, oder wenn die gesetzliche Maximalfrist abgelaufen ist.

Wann und wie wird die Mietkaution zurückgezahlt?

Die Kaution fliesst zurück, sobald Vermieter und Mieterschaft der Bank gemeinsam die Freigabe erteilen, in der Praxis in der Regel innert rund 30 Tagen nach einer mängelfreien Wohnungsabgabe.

Dauert die Abwicklung länger, z.B. weil Schäden strittig sind, kann die Bank die Kaution erst nach Einigung beider Parteien freigeben. Eine gesetzliche Zwischenobergrenze für diesen Zeitraum gibt es nicht. Die Obergrenze legt Art. 257e Abs. 3 OR fest: Hat der Vermieter innert 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, also weder betrieben noch geklagt, kann die Mieterschaft die Rückerstattung direkt bei der Bank verlangen, ohne Zustimmung des Vermieters.

Welche Abzüge darf der Vermieter vornehmen, und welche nicht?

Der Vermieter darf nur Schäden einbehalten, die über die normale Abnutzung hinausgehen, und muss dabei den Zeitwert, nicht den Neuwert, der beschädigten Einrichtung anrechnen. Massgebend ist, was im Wohnungsabgabeprotokoll schriftlich festgehalten wurde: Abzüge, die darin nicht verankert sind, lassen sich vor der Schlichtungsbehörde kaum durchsetzen.

Erlaubte Abzüge:

• Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen (z.B. tiefe Kratzer im Parkett, Löcher in der Wand)
• Offene Mietzinsen oder ausstehende Nebenkosten
• Unterlassene Endreinigung, sofern vertraglich vereinbart

Nicht erlaubte Abzüge:

• Normale Gebrauchsspuren, die beim vertragsgemässen Wohnen entstehen (z.B. leichte Wandverfärbungen)
• Renovationen, die altersbedingt ohnehin fällig wären

Ob ein Schaden als übermässig gilt, hängt von der Lebensdauer des betroffenen Gegenstands ab. Ist ein Teppich bereits 15 Jahre alt und hätte ohnehin ersetzt werden müssen, trägt die Mieterschaft nur noch einen anteiligen Restwert.

Schritt für Schritt: So fordern Sie Ihre Mietkaution zurück

Den direktesten Weg zur Rückzahlung bietet eine saubere Wohnungsabnahme mit Protokoll, gefolgt von der gemeinsamen Freigabeerklärung an die Bank. Die folgenden fünf Schritte führen Sie durch den gesamten Prozess.

Schritt 1: Wohnungsabnahme

Aktion: Führen Sie die Wohnungsabnahme gemeinsam mit dem Vermieter durch und halten Sie alle Mängel, Schäden und Zählerstände schriftlich fest.
Dokument: Wohnungsabgabeprotokoll, das beide Parteien unterzeichnen.
Tipp: Verlangen Sie sofort eine Kopie des Protokolls und ergänzen Sie die Dokumentation mit Fotos.

Schritt 2: Gemeinsame Freigabeerklärung

Aktion: Unterzeichnen Sie gemeinsam mit dem Vermieter die Freigabeerklärung und senden Sie diese an die Bank.
Dokument: Freigabeformular der kontoführenden Bank.
Tipp: Fordern Sie das Bankformular vorab an, um Verzögerungen zu vermeiden.

Schritt 3: Schriftliche Aufforderung

Aktion: Reagiert der Vermieter nicht, senden Sie eine schriftliche Aufforderung zur Freigabe.
Dokument: Einschreiben aus Beweisgründen empfohlen, gesetzlich nicht vorgeschrieben.
Tipp: Setzen Sie eine klare Frist von 14 bis 30 Tagen und bewahren Sie den Sendungsbeleg auf.

Schritt 4: Musterbrief verwenden

Aktion: Setzen Sie einen Musterbrief auf, der die Forderung auf Freigabe des Kautionskontos formell dokumentiert.
Dokument: Musterbrief, z.B. über den Mieterverband Schweiz erhältlich.
Tipp: Nennen Sie im Brief den Kautionsbetrag, die Kontonummer, das Auszugsdatum und die gesetzte Frist.

Schritt 5: Eskalation

Aktion: Bleibt der Vermieter weiterhin untätig, leiten Sie die Eskalation ein.
Dokument: Schlichtungsgesuch bei der kantonalen Schlichtungsbehörde.
Tipp: Halten Sie alle vorangegangenen Schritte und Belege gesammelt bereit; der nächste Abschnitt erklärt das genaue Vorgehen.

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht freigibt?

Wenn der Vermieter die Freigabe verweigert, ist die kantonale Schlichtungsbehörde die richtige erste Anlaufstelle, bevor Sie rechtliche Schritte einleiten. Das Schlichtungsverfahren ist für Mietstreitigkeiten in der Regel kostenlos oder mit sehr geringen Kosten verbunden und bietet eine schnelle, aussergerichtliche Lösung. Die Schlichtungsbehörde ist in Mietsachen zugleich Rechtsberatungsstelle (Art. 201 Abs. 2 ZPO), die Beratung ist also kostenlos. Vor Ablauf der Frist gibt die Bank die Kaution ausserdem frei, wenn ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil vorliegt.

Haben Sie alle Schritte unternommen und sind seit Beendigung des Mietverhältnisses 12 Monate vergangen, ohne dass der Vermieter einen Anspruch rechtlich geltend gemacht hat, können Sie gestützt auf Art. 257e Abs. 3 OR bei der Bank die Rückerstattung verlangen, also ohne Einverständnis des Vermieters. Dieses Recht ist gesetzlich verankert und stellt das letzte Mittel dar, bevor der gerichtliche Weg nötig wird.

Häufige Fragen

Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Der Vermieter darf die Kaution so lange einbehalten, wie berechtigte Ansprüche ungeklärt sind, jedoch maximal 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257e Abs. 3 OR. Hat er bis dahin keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kann die Mieterschaft die Rückerstattung direkt bei der Bank verlangen. Das Obligationenrecht gibt der Mieterschaft damit ein klares Instrument an die Hand. Werden die Ansprüche früher geklärt, muss die Freigabe gemeinsam mit der zuständigen Bank erfolgen. Bei Uneinigkeit kann die kantonale Schlichtungsbehörde einbezogen werden.

Was gilt als normale Abnutzung, und was muss ich nicht bezahlen?

Normale Abnutzung durch vertragsgemässen Gebrauch, wie leichte Wandverfärbungen oder Kratzer nach langjähriger Nutzung, muss die Mieterschaft nicht ersetzen. Orientierung darüber, was noch als normal gilt, bietet die paritätische Lebensdauertabelle. Wichtig: Nur Schäden, die im Wohnungsabgabeprotokoll schriftlich festgehalten wurden, können überhaupt als Grundlage für Abzüge dienen. Weitere Informationen zu Mietschäden bei der Wohnungsabgabe helfen Ihnen, strittige Punkte besser einzuordnen.

Kann ich die Kaution durch eine Versicherung ersetzen?

Ja, statt eines Kautionskontos kann eine Mietkautionsversicherung hinterlegt werden, die die gesperrte Bankeinlage ersetzt. Die Versicherung übernimmt die Haftung gegenüber dem Vermieter, während Sie keine liquiden Mittel blockieren müssen.

Was passiert mit den Zinsen auf dem Kautionskonto?

Die Zinsen auf dem Kautionskonto gehören der Mieterschaft und werden bei der Freigabe zusammen mit dem Kautionsbetrag ausbezahlt. Das gilt unabhängig davon, bei welcher Bank das Konto geführt wird. Art. 257e OR stellt klar, dass das gesamte Guthaben, Kapital und Zins, der Mieterschaft zusteht. Die Zinsen sind in der Steuererklärung als Einkommen anzugeben.

Muss ich die Kaution in der Steuererklärung angeben?

Ja, die Kaution ist als Vermögen und der Zinsertrag als Einkommen in der Steuererklärung anzugeben, weil das Kautionskonto rechtlich Ihnen gehört. Das gilt auch dann, wenn Sie keinen Zugriff auf das gesperrte Konto haben. Wer nach einem Umzug unsicher ist, wo genau Steuern nach dem Umzug zu zahlen sind, findet dort eine hilfreiche Übersicht.