Wohnen

Untermieter ins Haus holen: Das sind die goldenen Regeln

Der Auslandsaufenthalt ist in trockenen Tüchern, sei es die Weltreise, das Praktikum oder der mehrmonatige Auslandseinsatz im Job. Es kann losgehen. Was passiert während der Abwesenheit mit Ihrer Wohnung oder Ihrem WG-Zimmer? Erstmal die gute Nachricht: Sie können sich einen Untermieter suchen. Während Sie auf Achse sind und die heimatlichen Gefilde verlassen, müssen Sie also keine doppelte Miete zahlen. Sie können aber nicht einfach so drauf los untervermieten. Es gibt ein paar Dinge, die bei der Untermiete wichtig sind. 

Untermiete

Informieren Sie sich gut über eine allfällige Untermiete

 

Kein Untermietvertrag ohne die Zustimmung des Vermieters

Ihr erster Gang ist erstmal der zum Vermieter. Ohne dessen Zustimmung können Sie keinen Untermietvertrag aufsetzen. Und diese Zustimmung sollte in jedem Fall im Vorfeld eingeholt werden. In der Regel muss der Vermieter Ihrem Anliegen nachkommen. Nur in Ausnahmefällen darf Ihnen die Zustimmung verweigert werden:

  • Wenn Sie den Vermieter nicht über die Bedingungen aufklären.
  • Wenn der Mietzins, den Sie nehmen, deutlich über Ihrem liegt.
  • Wenn dem Vermieter durch die Untervermietung Nachteile entstehen.

Damit alles seine Ordnung hat, braucht der Vermieter einige Angaben von Ihnen. Die Anzahl und Identität der Personen, an die untervermietet wird, die Höhe der Miete und die Info, ob die Wohnung nur teilweise oder ganz vermietet wird. Auch eine Kopie des Untermietvertrags muss auf Verlangen vorgelegt werden. Wenn Sie die Zustimmung eingeholt haben, steht dem Ganzen aber nichts mehr im Weg.

Trotzdem sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass der Vermieter seine Zustimmung widerrufen kann. Zwar nicht ohne triftigen Grund, aber schon, wenn sich die festgelegten Bedingungen deutlich ändern. Im ersten Schritt bekommen Sie dann eine Mahnung. Wenn Sie nicht reagieren, können Sie sich, wenn es richtig schlecht läuft, eine ausserordentliche Kündigung einfangen. Für die gilt auch eine ziemlich kurze Frist von nur 30 Tagen.

 

Welche unterschiedlichen Rechte haben Haupt- und Untermieter?

Das ist im Prinzip eine ganz simple Geschichte. Der Hauptmieter haftet für sämtliche Schäden in der Wohnung. Auch für die, die während der Untermiete entstehen. Sie sollten sich also ganz genau anschauen, wen Sie da in Ihre vier Wände lassen. Auf böse Überraschungen nach Ihrer Rückkehr möchten Sie ja sicherlich verzichten. Der Vorteil als Hauptmieter ist, dass dieser auch alle Entscheidungen unabhängig vom Untermieter treffen kann.

 

Wie gehe ich eine Untermiete ein?

Es ist rechtlich gesehen zwar keine Pflicht, aber Sie sollten unbedingt einen schriftlichen Untermietvertrag mit Ihrem Zwischenmieter abschliessen. Dort nach Möglichkeit auch die Mitbenutzung Ihrer Möbel und sonstiger Gegenstände im Haushalt festhalten. Auch dürfen Sie einen etwas höheren Mietzins nehmen, schliesslich tragen Sie als Hauptmieter das Risiko, wenn Sie jemand Fremdes ins Haus holen. Ein höherer Mietzins ist auch mit der Abnutzung des Mobiliars zu begründen. Den Anteil für Strom und sonstige Nebenkosten sollten Sie auch nicht vergessen.

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, nehmen Sie am besten eine Kaution. Hat der Untermieter wirklich etwas fahrlässig beschädigt, hilft Ihnen die Kaution, eventuelle Reparaturen zu bezahlen. Diese Kaution darf nicht höher sein als drei Monatsmieten und muss auf einem Konto deponiert sein, welches auf den Namen des Untermieters läuft.

Zeitlich gibt es bei Ihrer Untervermietung keine Befristung. Woher sollten Sie auch wissen, wann Sie genau wiederkommen? Gerade berufliche Aufenthalte im Ausland können erstmal unbefristet sein. Rechtlich gesehen genügt es, wenn Sie nicht ausschliessen, dass Sie die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zurücknehmen wollen. Anders sieht es aus, wenn Sie gar nicht erst planen, in die eigenen vier Wände zurückzukehren. Rechtlich gesehen reichen Sie Ihre Wohnung weiter und kassieren dafür den Mietzins, eventuell machen Sie sogar Gewinn mit der Untervermietung. Das ist nicht erlaubt und nur Ihrem Vermieter vorbehalten. Denken Sie also gar nicht erst darüber nach, aus Ihrer Privatwohnung eine Ferienwohnung zu machen. Das kann gut und gerne vor einem Gericht enden, und zwar zu Ihren Ungunsten.

 

Was genau steht in einem Untermietvertrag?

Ein Untermietvertrag sieht im Prinzip genauso aus wie ein normaler Mietvertrag. Er enthält die üblichen Infos und startet mit der Benennung des Haupt- und des Untermieters. Das Mietobjekt muss genannt werden und es muss auch festgelegt werden, welche Teile der Wohnung in die Nutzung eingeschlossen sind. Eine Inventarliste inklusive der Anzahl und der Benennung der Schlüssel können Sie auch hinzufügen. Auch die genaue Mietdauer wird festgelegt. Ist diese erst einmal unbefristet, wird eben genau das mit hineingeschrieben. Der Mietzins wird möglichst genau beschrieben und ein Feld für Bemerkungen bietet Platz für Sonderregelungen und spezielle Vereinbarungen. Am besten in zweifacher Ausfertigung unterschreiben lassen, jeder bekommt ein Exemplar und fertig.

 

Kündigung der Untermiete: Was müssen Sie beachten?

Das Untermietverhältnis kann von beiden Seiten gekündigt werden. Im Untermietvertrag wird schriftlich am besten eine Kündigungsfrist festgelegt. In der Regel sind das die üblichen drei Monate. Dann sind Sie auf der sicheren Seite und haben aus der Ferne nicht damit zu kämpfen, doppelte Miete zahlen zu müssen oder innerhalb kürzester Zeit einen Nachmieter zu finden. Eine Ausnahme können Sie allerdings machen, wenn Ihr Untermieter einen adäquaten Nachmieter anschleppt. Wenn das für Sie in Ordnung ist und Sie dabei ein gutes Gefühl haben, kann einfach ein neuer Untermietvertrag abgeschlossen werden.

 

Solidarmiete – was ist das eigentlich?

In WGs bietet sich statt der Untermiete auch eine Solidarmiete an. Wenn Ihnen dabei unwohl ist, alleiniger Hauptmieter zu sein, weil Ihre fünf Mitbewohner eher wilder Natur sind, ist die Solidarmiete eine gute Wahl. Alle Mieter sind dann gleichberechtigt. Aber auch für alles im gleichen Masse verantwortlich. Alles was Änderungen des Mietvertrages betrifft, muss ab dann gemeinsam besprochen und beschlossen werden. Gibt es Schäden, die bezahlt werden müssen, greifen Sie alle gemeinsam in die Tasche.

 

Untermieter als Chance sehen

Die eigenen vier Wände unterzuvermieten, ist definitiv eine super Chance, Kosten zu sparen und ein Stück weit flexibel zu sein. Sehen Sie aber zu, dass Sie sich immer schriftlich absichern und mit der Untervermietung auf keinen Fall Schindluder treiben. Sobald Ihre Aktivitäten über eine normale Untervermietung hinausgehen, kann es haftungstechnisch wirklich kritisch werden.

 

Quelle

Bild: Matt Biddulph: „This month’s sublet, on 21st and Valencia“ | flickr