Wohnen

Ersatzmieter: Was muss ein Nachmieter erfüllen?

Wer seine Wohnung ausserterminlich kündigt, kann einen Ersatzmieter stellen. Diesen darf der Vermieter nicht einfach ablehnen, nur weil ihm seine Nase nicht passt.

Weil die ordentliche Kündigung des bisherigen Mietvertrags erst auf Ende März möglich war, blieb der Familie Süss (Name geändert) nur die Möglichkeit, ausserterminlich auszuziehen und einen Ersatzmieter vorzuschlagen. Ein Interessent war schnell gefunden; ein ägyptischer Arbeitskollege hätte die Wohnung liebend gerne übernommen.

Doch der Verwalter machte dem hoffnungsvollen Nachfolger und Familie Süss einen Strich durch die Rechnung: «Als ich ihn am Telefon über unseren Ersatzmieter orientierte, sagte er mir, er akzeptiere keine ‹Andersrassigen› oder Muslime», erinnert sich Barbara Süss.

 

Wohnungsschlüssel

 

Inakzeptabel ist einzig die Aussage des Vermieters – nicht nur wegen dessen rassistischer Gesinnung, sondern auch weil er gegen das geltende Mietrecht verstösst. Denn ist ein vorgeschlagener Nachmieter zumutbar, zahlungsfähig und bereit, den Mietvertrag zu den bestehenden Konditionen zu übernehmen, kann ihn der Vermieter nicht ablehnen.

Tut er es trotzdem, sind die ausziehenden Bewohner von weiteren Mietzinsen befreit. Das gilt auch im Fall Süss: Der nordafrikanische Interessent mit Doktortitel und fester Anstellung ist durchaus ein zumutbarer Nachmieter (siehe unten: Nachmieter: Steckbrief). Rasse, Staats- und Religionszugehörigkeit sind keine Ablehnungsgründe, ebenso wenig der ausländerrechtliche Aufenthaltsstatus. Gemäss Bundesgericht gelten auch Asylbewerber als grundsätzlich zumutbare Ersatzmieter.

Barbara Süss hätte sich gegen die Haltung des Verwalters also erfolgreich wehren können. Nach seinen kaltschnäuzigen Bemerkungen konnte sie ihrem Arbeitskollegen die Wohnung jedoch nicht mehr mit gutem Gewissen empfehlen: «Obwohl der Verwalter im Unrecht ist, suchen wir jetzt einen anderen Ersatzmieter. Unser Bekannter würde von diesem Verwalter wohl nur schikaniert.»

 

Antwort auf die häufigsten Fragen

Ich möchte meine Wohnung einem Nachmieter überlassen. Welche Voraussetzungen muss dieser mitbringen?

Er muss «zumutbar» sein. Gemeint ist damit, dass der neue Bewohner dem Vermieter keinen gewichtigen Nachteil bringen darf. Mit anderen Worten: Will der Vermieter einen Ersatzmieter ablehnen, muss er legitime und vernünftige Gründe ins Feld führen. Der Nachmieter muss ausserdem zahlungsfähig sein, und er muss den Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen übernehmen.

Ich möchte meine Vierzimmerwohnung, 
die ich mit meiner Partnerin bewohne, 
einer Familie mit zwei Kindern übergeben. 
Gelten diese Nachmieter als zumutbar?

Das kommt auf die konkrete Situation an. So muss der Vermieter keine Familie mit Kindern dulden, wenn sonst im Haus vorwiegend Senioren wohnen. Das Mieter­gefüge der jeweiligen Liegenschaft spielt also eine Rolle.

Einen Nachmieter jedoch wegen seiner Rasse, Nationalität oder Hautfarbe als unzumutbar zu bezeichnen ginge zu weit. Aber auch hier kann es Konstellationen geben, in denen ein solches Merkmal berücksichtigt werden kann. Ein Vermieter darf etwa den serbischen Bewerber ablehnen, wenn im Haus drei Familien aus dem Kosovo wohnen und er berechtigten Grund zur Annahme hat, das könnte zu Spannungen führen. Lebt der Vermieter selber in der gleichen Liegenschaft, darf er zudem ein bisschen wählerischer sein.

Ein Kollege möchte meine Wohnung so schnell wie möglich übernehmen. Er wurde jedoch schon mehrmals betrieben. Kann man ihn als zahlungsfähig betrachten?

Der Vermieter muss die Sicherheit haben, dass der Mieter den Zins vollständig und pünktlich zahlen kann. Als Faustregel gilt: Das Haushaltseinkommen muss den Bruttomietzins mindestens um das Dreifache übersteigen. Wurde der potentielle Nachmieter schon zu Recht betrieben oder hat er sogar Verlustscheine, gilt er grundsätzlich nicht als zahlungsfähig.

Reicht es, wenn ich nur einen Ersatzmieter 
gefunden habe? Oder gibt es ein Minimum an zu vermittelnden Ersatzmietern?

Nein, das gibt es nicht. Theoretisch genügt ein Nachmieter. Jedoch ist es ratsam, sich nicht mit einem zu begnügen, selbst wenn Sie überzeugt sind, den idealen Nachfolger gefunden zu haben. Der Vermieter muss diese Meinung nicht unbedingt teilen. Suchen Sie also auf jeden Fall weiter. So ist die Chance gross, dass ein passender Bewerber dabei ist.

Ich habe drei mögliche Ersatzmieter geliefert. Jetzt warte ich aber schon drei Wochen 
auf den Entscheid, ob sie akzeptiert werden. Wie lange darf sich der Vermieter Zeit 
nehmen, um die Ersatzmieter zu prüfen?

Es spielt eine Rolle, ob eine Liegenschaftsverwaltung oder ein privater Vermieter die Prüfung vornimmt, und auch, um wie viele Ersatzmieter es geht. Einer professionellen Verwaltung kann man die Abklärung innert zehn bis zwanzig Tagen zutrauen, wenn sie nur eine Bewerbung abchecken muss. Ein privater Vermieter sollte dafür etwa einen Monat Zeit haben. Sie selber können die Sache beschleunigen, wenn Sie ihm möglichst viele Unterlagen über den Ersatzmieter mitgeben (siehe Vorzeitige Rückgabe: So gehen Sie vor).

Nimmt sich der Vermieter jedoch ohne triftigen Grund zu viel Zeit mit der Prüfung oder reagiert er nicht auf Ihr Ersatzangebot, sind Sie aus den Vertragspflichten – besonders der Mietzinszahlung – entlassen. Und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem der Ersatzmieter bereit gewesen wäre, die Wohnung zu übernehmen.

Ich habe als Nachmieter einen Kollegen 
gefunden, der alle Voraussetzungen mitbringt. Hat er jetzt die Wohnung auf sicher?

Nein. Dem Vermieter bleibt es vorbehalten, den Ersatzmieter trotz Erfüllung aller Voraussetzungen abzulehnen. Da Sie aber Ihrer Pflicht nachgekommen sind, einen tauglichen Nachfolger zu präsentieren, sind Sie von Ihren vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Sie haften aber noch für rückständige Mietzinse oder für Nebenkosten aus einer vorangegangenen Periode.

Mein Ersatzmieter ist abgesprungen, nachdem der Vermieter eine Mietzinserhöhung 
angekündigt hat. Muss ich weitersuchen?

Nein. Wenn sich ein Kandidat wegen einer Mietzinserhöhung oder einer anderen Verschlechterung der Vertragsbedingungen zurückzieht, sind Sie trotzdem aus dem Schneider. Denn der Ersatzmieter ist berechtigt und auch verpflichtet, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen wie beim bisherigen Mietverhältnis zu übernehmen.

Leider konnte ich keine Ersatzmieter stellen und muss bis zum Ende der Kündigungsfrist den Mietzins bezahlen, obwohl ich gar nicht mehr in der Wohnung lebe. Jetzt nutzt 
die Vermieterschaft den Leerstand, um die Wohnung komplett zu sanieren. Was sind die Bedingungen?

Benutzt der Vermieter die Wohnung für sich, erwächst ihm aus dem Leerstand kein Nachteil. Somit sind Sie befreit, auch wenn Sie keinen tauglichen Ersatzmieter liefern konnten. Dies wäre zum Beispiel auch der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung ­einem persönlichen Freund zur Verfügung stellen würde.

In meinem Vertrag steht, dass ich kein Recht habe, einen Nachmieter zu suchen. Der 
Vermieter will den ganzen Aufwand rund um den ausserterminlichen Auszug nicht 
mitmachen und hat deshalb vorgesorgt und dies im Vertrag verankert. Muss ich mich 
damit abfinden?

Nein, das müssen Sie nicht. Das Recht, ­einen Ersatzmieter zu stellen, kann man nicht mit einer Klausel im Vertrag auf­heben oder einschränken. Es stellt ein sogenannt zwingendes Recht dar. Auch müssen Sie sich je nachdem nicht mit einer Klausel abfinden, die das Stellen eines Nachmieters jeweils nur auf das Ende ­eines Monats festlegt.

 

Vorzeitige Rückgabe: So gehen Sie vor

  • Geben Sie dem Vermieter in einem ein­geschriebenen Brief die Schlüsselrückgabe und den Abgabetermin bekannt, optimalerweise mindestens einen Monat im Voraus.
  • Laden Sie potentielle Nachmieter zu 
einer Besichtigung ein und nehmen Sie 
von den heissesten Kandidaten sogleich 
die wichtigsten Daten auf.
  • Bitten Sie die möglichen Nachmieter um eine schriftliche Bestätigung, dass sie die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt übernehmen werden.
  • Daraufhin informieren Sie den Vermieter über die Hauptkandidaten und geben ihm deren Angaben (Name, Adresse, Telefonnummer, Beruf, idealerweise auch Infos über Einkommen, Zivilstand, Anzahl Personen). Lassen Sie ihm wenn möglich auch gleich wichtige Dokumente wie Betreibungsregisterauszüge oder Lohnbescheinigungen der Interessenten zukommen. So kann sich der Vermieter schon im Voraus ein gutes Bild von ihnen machen.
  • Nach etwa zwei Wochen können Sie sich beim Vermieter nach dem Stand der Dinge erkundigen. Falls es noch keine Zusage gibt, sollten Sie ihn nach den Gründen fragen. Kontaktieren Sie auch die betroffenen 
Interessenten, um zu erfahren, wieso sie 
abgelehnt wurden. Auf jeden Fall sollten Sie sofort wieder anfangen, nach tauglichen 
Ersatzmietern zu suchen.

 

Mietzinserhöhung ist illegal

Vermieter versuchen auch häufig, den Nachfolgern einen höheren Mietzins «aufzudrücken». Das ist unzulässig: Der Nachmieter übernimmt gemäss Gesetz den Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen.

Auch Änderungen bezüglich Kündigungsfrist, Höhe des Depots oder weiterer Rechte und Pflichten sind tabu. Vergrault der Vermieter dadurch – oder auf andere unzulässige Art – den Interessenten, trägt er einen allfälligen Mietzinsausfall selber.

Dem Hauseigentümer ist es aber erlaubt, sich angemessen Zeit für die Prüfung des vorgeschlagenen Nachmieters zu nehmen. In der Regel dauert das höchstens einen Monat. Bei professionellen Verwaltungen sollte es sogar schneller gehen.

 

 

Weitere Infos zu Nachmietern finden Sie auf Guider, der Rechtsberatung des Beobachters.

Hilfreiche Antworten bei Rechtsfragen: Guider ist die Rechtsberatung des Beobachters. Das kompetente Team, bestehend aus über 30 Anwälten, Juristen und Fachexperten, bietet fundiertes Fachwissen und praxisorientierte Antworten, die wirklich weiterhelfen. Mittels Guider erhält man rund um die Uhr Zugriff auf Informationen zu den wichtigsten Rechtsfragen des Alltags – inklusive nützlicher Merkblätter, Musterbriefe, Checklisten und Vertragsvorlagen. Bei komplexen Fragen stehen die Beobachter-Fachexpertinnen und -Fachexperten für eine persönliche Rechtsberatung per Telefon oder E-Mail zur Verfügung.

 

Guider Logo